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凤凰娱乐推广-“限跌令”背后:马鞍山扼守10%,西安开始促销

日期:2020-01-11 13:27:59    阅读次数:4386    保护视力色:       
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凤凰娱乐推广-“限跌令”背后:马鞍山扼守10%,西安开始促销

凤凰娱乐推广,撰文=燕十三

房地产市场一直是政策性市场,因此,诞生“限利令”、“限涨令”、“限跌令”都不奇怪,因为,房地产被过分“民生”,已经成为“社会保障”的一面镜子。

2019年11月4日,马鞍山又一次被推到了台前,被网络各种议论,原因很简单,在一份名为《关于做好商品房销售管理工作的通知》在网络上热传,至今官方没有回复。

这里面有一个规定:新备案项目商品住房销售价格不得高于备案价格,不得低于备案价格10%,对新备案项目商品住房销售价格(实际成交)低于其备案价格10%的,市房地产行政办主管部门不予办理商品住房买卖合同网上备案。

这一文件出来之后,反映了一个实况,就是马鞍山房价降幅(或者说年底促销优惠)必须控制在10%以内,否则就要受到行政管控。

有人说,这是地级市在给楼市撑腰,坚决不让房价下跌;有人说,这是为了稳定前期消费者,是一种消费保护;也有人说,这是地方市场稳定的一次急招,诸如此类,评价很多。

但我们要说的一点是,这是一种政策市场之下的“底线思维”!

在房地产市场之中,什么是“底线思维”?究竟能够起到多大作用?

这里面有一点说的很清楚,就是“计算风险”,如果房价大跌和房价暴跌,所带来的风险是一个无法承受之重,那这个城市必然是要采用“底线思维”。

其一,对于地价涨幅的“底线”,必须控制在一定范围之内。

例如“地价熔断”,所谓土地熔断,是指当地块竞价达到最高限价时,终止土地出让,所有报价无效。这一情况在全国各地案例不胜枚举,杭州、成都、西安、贵阳等城市都有,就是为了控制主城区地价,不让成本再飞。

例如,常宁ca01-56-6地块、航天城ht01-8-18地块、浐灞cb3-4-98、cb6-2-2222等都出现过这种情况,先是“疯抢土地”,接着“无人应价”,甚至于一度流拍。

事实证明,尽管“地价熔断”对于高价地起到了一定的抑制,但却没有办法彻底瓦解高价地的诞生。因为,尤其是城市核心区、城改拆迁、烂尾盘抢救,很容易爆发高价地,因此,在连续两年执行之后,“地价熔断”出现频次变低。

其二,对于房价涨幅的“底线”,必须控制在有限涨幅之内。

土地熔断机制逐渐淡出,但这不意味着官方对于房价调控放松,因为,在聚集了一轮地王潮之后,全国土地拍卖已经开始出现大规模流拍。

以西安为例,为了抑制房价进行了五次价格审批调整《参见:重磅!西安价格制定新变数,官方招募第三方参与!》,一次比一次严格,价格谁低谁先批,这才将西安房价困在目前的发展水平。

当然,“限涨令”背后,又是什么?车位捆绑销售、精装捆绑销售、茶水费、投机倒把等等,为此,西安官方多次发文,多部门配合对典型案例进行整治。

说到底,这就是一种“楼市维稳”,虽然大政策要求“一城一策”,但谁能确定,你所在城市带头降价是否会引发连锁反应?

那在房地产市场之中,“限跌令”的发布,对于市场究竟有没有影响?

一定是有影响!因为,发布“限跌令”就意味着市场已经寒气肆意,可能稍有不慎,一触即溃。因此,这一纸文件发布之后,对于市场的信心摧毁极大,可能一夜之间,市场就要再次降温。

在政策市场之中,官方不允许大涨大跌。因此,在高热阶段,官方发布“限涨令”;在变冷阶段,官方发布“限跌令”。之所以如此,是为了保持居民资产价格稳增长,还有与资产价格相关的行业发展稳定。

无论是“限利令”、“限涨令”、“限跌令”其实影响最大的都是开发商,因为,无论是限涨、限跌、限利,都意味着在资金紧张的环境之下,现金流不如预期。因此,“限利令”发布,开发商就做高成本;“限涨令”发布,开发商就降标减配;“限跌令”发布,开发商就没有办法促销。

目前,赣州(叫停特价房)、恩施(不允许大幅降价促销)、大连(不准降价5%)等多个二三四线城市也出台过类似的调控文件,对商品房销售价格的降幅做出规定,或是政府发布,或是行业发布,总而言之,限制涨幅跌幅。

因此,“限跌令”可以视为官方给市场一个“底线”,这属于一个积极的政策,至少保障了购房者不会一买就亏,也让开发商不敢逾越红线。

目前,西安市场大规模的促销已经开始,从一线房企、知名央企、本地国企、本地民企,这是否会引发西安出台政策?

有人一定要问,如果这个市场如今陷入僵局,地方没钱需要卖地,高层管控不准开口,如何来突破发展口径?

有兴趣参照一下《房地产终将谢幕?西安土地仍然无解!》、《西安注意!海南金蝉脱壳,谁在欲盖弥彰?》,其实,房地产现在横盘状态,对于大格局最好不过,对于地方政府也是再好不过,还可以被视为经济“风阻尼器”。

尽管因为土地出让金下降,二三线城市各种工程开始停摆,但增值税收入划分“五五分享”,其实,就是一种政策解困。除此之外,高层在基建、旧改、教育方面等都会加大推动力,这些兆头已经十分明显。

现在进入横盘状态,上下都在保持高度警惕,不允许大涨,更不允许大跌,把经济大盘稳住,通过“利率双轨制”刺激实体经济(请参照:利率双规落地:一阵忐忑之后,房价仍然无解!),保障就业率。

用时间烫平社会通胀风险,用城镇化加速城市化开发,已经是一个共识,因此,“限跌令”或将是一个普遍现象。